Prestiti vitalizi ipotecari più facili per gli ultrasessantenni

Dal prossimo 6 maggio sarà più facile, per gli ultrassessantenni proprietari di immobili residenziali, accedere al prestito vitalizio ipotecario: è l'effetto della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del 21 aprile scorso della legge 44/2015. La norma, nata da una proposta dell'Abi (Associazione Bancaria italiana) insieme a 13 associazioni dei consumatori, garantisce ai proprietari immobiliari con 60 anni compiuti la possibilità di accedere ad un finanziamento garantito dal proprio immobile (ipoteca di primo grado) senza doverne lasciare la eventuale abitazione. È una soluzione analoga a quella della cessione della nuda proprietà, ma rispetto a questa offre all'anziano mutuatario la possibilità di non perdere la proprietà della casa ed agli eredi la scelta di estinguere l'ipoteca rimborsando il credito della banca. Il rimborso integrale del finanziamento può avvenire alla morte del mutuatario ovvero, a garanzia del mutuante, in caso di trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull'immobile in garanzia, ovvero al compimento di atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia a favore di terzi. Il mutuatario tuttavia può sempre concordare, al momento della stipula del contratto, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, evitando di pagare su tale quota la capitalizzazione annuale degli interessi. L'operazione è appetibile anche sotto il profilo fiscale: infatti si applicano, senza che rilevi la data di rimborso del prestito, le agevolazioni previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine (quindi esenzione delle operazioni relative ai finanziamenti dall'imposta di registro, di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, fatto salvo il pagamento dell'imposta sostitutiva). Particolarmente interessante la disciplina prevista in caso di mancato rimborso del credito al verificarsi degli eventi sopra indicati: non si applica la normale procedura di esecuzione forzata, ma è il soggetto finanziatore a vendere l'immobile sulla base del prezzo di mercato determinato da un perito indipendente da lui indicato. Se entro i successivi dodici mesi l'immobile risulta invenduto, si procede ad una decurtazione del prezzo del 15% e così via, per ogni anno successivo. Anche l'erede può, in alternativa, procedere alla vendita dell'immobile, purché vi sia accordo col finanziatore e purché l'atto si perfezioni entro dodici mesi dal suo conferimento. Le somme frutto della compravendita vanno ad estinzione del credito del finanziatore e, per la parte eccedente, al mutuatario o ai suoi aventi causa. Un futuro regolamento del ministero dello Sviluppo economico, che dovrebbe essere adottato entro tre mesi dalla entrata in vigore della legge (ossia entro il prossimo 6 agosto), stabilirà tutte le regole per l'offerta dei prestiti vitalizi e le necessarie norme di attuazione.